Louer un logement : DPE, décence et diagnostics à fournir

Le calendrier selon le DPE

Un logement loué doit atteindre un niveau minimal de performance énergétique, apprécié à la date du bail : signature, renouvellement ou reconduction tacite.

Un bail en cours n’est concerné qu’à sa prochaine reconduction ou à son renouvellement. Un logement en dessous du niveau requis n’est pas décent : le bail reste valable, mais le locataire peut demander des travaux, une baisse du loyer ou des dommages et intérêts.

Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient appliqué à l’électricité dans le calcul du DPE est passé de 2,3 à 1,9. Les DPE établis avant cette date restent valables, et leur étiquette peut être mise à jour gratuitement.

Le gel des loyers des logements F et G

En métropole, pour les baux signés, renouvelés ou reconduits depuis le 24 août 2022, le loyer d’un logement classé F ou G ne peut être ni révisé chaque année ni augmenté après travaux. À la relocation, il ne peut pas dépasser celui du précédent locataire. Dans les villes où les loyers sont encadrés, aucun complément de loyer n’est possible pour ces logements.

Les critères du logement décent

• Une pièce principale d’au moins 9 m² avec 2,20 m sous plafond, ou d’un volume d’au moins 20 m³. Le règlement sanitaire départemental peut être plus exigeant.
• Un logement clos et couvert, protégé des infiltrations, avec des garde-corps en bon état et des matériaux sans risque manifeste pour la santé.
• Des réseaux d’électricité et de gaz, un chauffage et une production d’eau chaude conformes aux normes de sécurité.
• Une aération suffisante, et des pièces principales avec éclairage naturel et ouverture sur l’extérieur.
• Un chauffage adapté, l’eau potable et l’évacuation des eaux usées.
• Une cuisine ou un coin cuisine prévu pour un appareil de cuisson, avec un évier en eau chaude et froide.
• Un WC séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et une douche ou une baignoire.
• L’électricité dans toutes les pièces, et aucun nuisible : rats, punaises de lit, cafards.

Les diagnostics à annexer au bail

Les règles sont les mêmes en location vide et meublée. Les durées s’apprécient à la date de signature ou de renouvellement du bail.

Un DPE réalisé entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 n’est plus valable depuis le 1er janvier 2025. Pour l’électricité, une attestation de conformité Consuel de moins de 6 ans peut remplacer le diagnostic. L’état des risques est remis dès la première visite.

Le bail, l’annonce et le détecteur de fumée

• Le bail indique la surface habitable. En location vide, si elle est surestimée de plus de 5 %, le locataire peut demander une baisse du loyer proportionnelle à l’écart, et saisir le juge dans les 4 mois qui suivent sa demande.
• Le bail mentionne aussi la classe énergie et le montant estimé des dépenses d’énergie, avec l’année de référence des prix.
• L’annonce affiche les classes énergie et climat et le montant estimé des dépenses annuelles d’énergie. Pour un logement F ou G, elle porte la mention « logement à consommation énergétique excessive ».
• Le logement est équipé d’au moins un détecteur de fumée marqué CE et conforme à la norme NF EN 14604. Le propriétaire l’installe et le locataire l’entretient ; en meublé, en location saisonnière ou pour un logement de fonction, le propriétaire s’occupe des deux.

Les démarches propres à votre commune

Une commune ou une intercommunalité peut instaurer un permis de louer dans certains secteurs. Selon le cas, il faut faire une déclaration dans les 15 jours qui suivent la signature du bail (cerfa 15651), ou obtenir une autorisation avant chaque nouvelle mise en location (cerfa 15652). L’administration a un mois pour répondre ; sans réponse, l’autorisation est accordée. Rien n’est à refaire pour un renouvellement ou une reconduction du bail. Louer sans la démarche requise expose à une amende jusqu’à 5 000 €, et jusqu’à 15 000 € en cas de récidive ou de location malgré un refus.

Dans la Métropole européenne de Lille, le permis de louer concerne, depuis le 1er janvier 2026, des secteurs de 30 communes, dont Lille, Roubaix, Tourcoing, Villeneuve-d’Ascq et Armentières. Il ne couvre pas toute la commune : l’adresse se vérifie sur le site de la MEL. Ailleurs, renseignez-vous auprès de la mairie ou de l’intercommunalité.

À Lille, Hellemmes et Lomme, les loyers sont encadrés depuis le 1er mars 2020, en location vide comme meublée. Le loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré, sauf complément de loyer justifié. Le bail et l’annonce indiquent le loyer de référence et le loyer de référence majoré. Ce dispositif est expérimental et prend fin le 23 novembre 2026, sauf prolongation : le Sénat a adopté le 21 octobre 2026 une prolongation de deux ans, que l’Assemblée nationale doit encore examiner.